幻夜

“金九银十”，寂静的旺季_我的网站

A |     作为一名从业十余年的地产观察者，我注意到今年秋天的媒体语境中，“金九银十”这个词几乎失去了往日的声量。市场的喧嚣被一种近乎凝滞的静默取代，这种静默，比任何数据都更能反映当前楼市的真实温度。    杭州轨道交通建设近日进展迅猛。杭州地铁18号线迎来全线首个双线洞通盾构隧道，杭德市域铁路列车开始跑线……多条轨道交通迎来关键节点，杭州城市轨道网络与都市圈轨道建设跑出加速度。                   回顾去年国庆，受“9·24”新政提振，全国多地楼市曾短暂回暖。

B | 广州、深圳等地甚至还出现了抢房的盛况，媒体铺天盖地的“金九银十”报道，确实也成色十足，当时市场普遍认为，房地产已触底，2025年上半年将迎来反弹。南北快线首个双线洞通隧道来了地铁18号线一期为杭州地铁四期重点工程，是贯穿杭州南北的轨道快线，南起萧山区义桥站，北至临平区世纪大道站，全长约48公里，串联萧山、滨江、上城、临平四区，未来将与19号线共同构筑杭州“十字快线”骨架。                   然而，刚刚过去的国庆中秋双节，却几乎迎来近十年最差的楼市。同时，18号线还预留对接海宁、诸暨、桐乡等远期规划市域铁路的联通条件。笔者到南昌一些新推楼盘走访，开发商也推出了特价房源、赠送车位、家装补贴以及“保价”等一系列营销活动，但与去年国庆的盛况相比，今年就冷清多了，没有了热闹的人流，曾经彻夜不息的灯光暗了下来，促销横幅在秋风中褪色，这一切与去年的盛况形成鲜明对比。近期，18号线义桥站—民丰站盾构区间实现双线洞通，是全线首个完成双线洞通的盾构隧道。                   一位销售坦言，9月份以来，在各种促销攻势之下，新房销售确实稍有好转，主要是以价换量推动一些刚需用户下定决心，但是整个市场并未发生根本性改变，“数据一如既往难看，我们售楼中心好多人都兼职卖二手房了。

C | 区间总长2692米，下穿浦阳江、省级文物海塘，还需要处置浅层气地层，沿线临近时代高架，居民区、厂房分布密集，施工管控标准严苛。按计划，18号线将在2028年具备通车条件。

D | ”这话语背后，是整个行业正在经历的深刻转型。通车后，将大幅缩短杭州南北两端通勤时间，实现沿线板块30分钟通达主城，填补闻堰、义桥、丰收湖等区域地铁空白，进一步释放沿线片区发展活力，优化整体线网换乘效率。杭州地铁10号线二、三期预计年底具备通车条件城北方向，地铁10号线二期、三期工程建设也速度飞快，预计今年年底具备通车条件。云会站—双陈站、云会站—仁和南站区间近日完成单位工程验收，是10号线二、三期首批完成该环节的区间，后续将开展机电调试、联调联试。                   与去年此时密集的政策刺激不同，今年从中央政治局会议到地方政策出台，基调都转向“稳预期、防风险”。

E | 政策重心从刺激交易转向托底市场，这种转变正在重塑全社会对房地产的认知。10号线二期起于逸盛路站，止于仁和南站，全长约5.1公里；三期自仁和南站延伸至仁和北站，全长约4.2公里。                   首先，购房者心态已发生根本性转变。线路向南衔接已运营的10号线一期，向北接入杭德市域铁路，实现贯通运营。

F | 过去三十年房地产之所以狂飙突进，一方面是其居住的属性需求，另一方面则是投资需求，或者是炒房的需求，而投资向来是买涨不买跌，买的是一个预期。

G | 通车后，良渚、仁和片区居民可以直达主城，大幅压缩通勤时长，减少地面通行压力，完善城北公共交通骨架，为杭德市域铁路接入杭州地铁网络做好衔接。杭德线通车进入倒计时作为杭州都市圈跨城通勤的重要工程，目前杭德市域铁路列车已经上线跑图，全线联调联试，通车进入倒计时。事实也证明，在那个“买涨不买跌”的年代，上涨预期催生了楼市黄金二十年。杭德市域铁路南起余杭仁和北站，北至德清高铁站，全长25.6公里。计划今年年底建成通车，通车后和地铁10号线贯通运营，无需换乘即可往返杭州与德清两地。                   而今，在住房总量基本饱和、空置率居高不下的背景下，房子的投资属性正在剥离，回归居住本质。

H | 这种转变使得购房逻辑彻底反转——现在是“买跌不买涨”，甚至“只看不买”。从德清部分站点出发，约40分钟可达杭州黄龙等核心区域。这条线路也将打造杭德“一小时通勤生活圈”，改变两地以往依靠公路出行的格局，缓解道路交通压力，方便德清高校、产业园区人群往返杭州，串联下渚湖、地信小镇、莫干山高新区等节点，带动文旅、产业协同发展，助力德清深度融入杭州都市圈。

I | 从城市内部快线到跨都市圈市域铁路，多条线路同步攻坚，杭州“轨道上的都市圈”的轮廓愈加清晰，也为城市产业、区域协同发展注入交通动能。这也就能解释为何现在各种大促，反而让民众有了未来更便宜的想法。                   国家力推四代住宅提升品质的同时，存量房激增成为去化的最大挑战。国盛证券研究表明，我国存量住房已基本满足需求，未来十年住房需求可能再降三成。住建部2025年3月公布的数据显示，全国城镇住房空置率达16.2%，涉及3.9亿套城镇住房。

J |                    商业地产同样不容乐观。

K | 仲量联行数据显示，今年二季度全国主要城市甲级办公楼新增供应170.5万平方米，其中一线城市占115.8万平方米。集中供应推高上海空置率至24.6%，广州至23.8%，深圳更是达到26.5%。                   其次，高空置率叠加经济增速放缓，强化了市场对房价下行的预期。看国家统计局发布的全国70个大中型城市房价，8月份一线城市二手住宅销售价格环比下降1.0%，其中，北京、上海、广州和深圳分别下降1.2%、1.0%、0.9%和0.8%；二线城市二手住宅销售价格环比下降0.6%，降幅扩大0.1个百分点；三线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%。

L | 9月份70个城市环比同比全部下跌，无一例外。                   一线城市跌幅为1.0%左右（北京、上海、广州、深圳降0.9%、1.0%、0.8%、1.0%），二、三线城市跌幅为0.7%和0.6%左右。同比已经有不少城市跌幅达10%，意味着去年200万购入的房产，如今蒸发20万价值——这几乎是普通工薪阶层两年的收入。这种持续阴跌进一步固化了购房者的观望心态。

M |                              当前购房门槛确实显著降低：首付比例最低降至15%，首套房贷利率探至3.05%，公积金贷款利率更低至2.6%，房价较2021年高点平均回落超30%。                   然而，这些“利好”并未激发购买热情，反而让更多人期待“更低的底”。谈论房价时，人们语气中的迟疑取代了从前的笃定，谨慎算计压过了冲动消费。                   即使有真实需求的购房者也会变得格外谨慎，担心自己今天买入明天就贬值，成为接盘侠。                   笔者去年8月曾写《熊市买房记》记录当时的买房遭遇和心态，后来买房泡汤核心也是害怕做接盘侠。有开发商悄悄将“限时折扣”改成了“保价承诺”，试图对抗那看不见却无处不在的贬值预期，但于大势而言，仍显得有点螳臂当车。                   再者，交付风险成为悬在购房者头上的达摩克利斯之剑。开发商债务危机频发，连昔日稳健的万科也面临考验。根据万科财报，截至2025年二季度末，万科流动负债有6411亿元，其中一年内到期的短期债务合计有1578.59亿元，但其账上货币资金有740亿元，规模持续下降，无法覆盖短债，公司存在一定短期偿债压力。当民营房企普遍陷入信用危机，“能否交房”远比“价格多优”更令人关切。在风险面前，低价已失去吸引力。                   8月国务院会议重申要“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”，释放积极信号。京沪深三大一线城市也开始逐步松绑周边区域的限购，先是8月初北京大幅放宽五环外的限购措施，并在全市范围内优化公积金政策；下旬上海放宽外环外限购，房贷利率也不再区分首套和二套，在进一步利好需求的同时，风向标意义也被看重。9月深圳也跟进，成都、长沙等其他二、三线城市也都打出各种促销牌，促进各地项目加快销售和行情向好。                   现实证明，在周期面前，我们能做的终究有限。                   回顾房地产下行的这三年，我们见证了政策的频繁调整、开发商的奋力自救，也目睹了中国人对“居者有其屋”的传统执着与投资狂热如何相互交织。当市场从非理性繁荣回归冷静，或许正是价值规律重新主导的时刻。

N |                    《史记》有言：“察势者明，趋势者智。”当下的中国房地产，正从口号驱动的狂欢转向周期审视的理性。                   人们开始学会像秋收后盘点仓廪的农人，懂得留种比挥霍更需要智慧与定力。

o | 市场的体温或许暂时偏低，但正如日本楼市在沉寂二十年后重现生机，欧美经历百年起伏仍保持活跃交易，中国房地产的调整并非终点，而是一场合乎时序的回归。                   我们需要的是耐心，静候这个巨量市场在新的平衡点上重新找到它的节奏。                   本文来自微信公众号：秦朔朋友圈 （ID：qspyq2015），作者：梁云风。

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Published on:01:40:57